Городского округа




НазваниеГородского округа
страница1/11
Дата19.09.2012
Размер0.9 Mb.
ТипДокументы
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11


МОДЕЛЬНЫЕ ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКОГО И СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ,

ГОРОДСКОГО ОКРУГА


СОДЕРЖАНИЕ:


ЧАСТЬ I

ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ:

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА РАЗРАБОТКИ……….2


Глава 1. Градостроительное зонирование как элемент градостроительной деятельности. Принципы градостроительного зонирования. Объекты градостроительного зонирования……………..2


Глава 2. Правовая основа градостроительного зонирования. Федеральное, региональное и местное законодательство………………..11


Глава 3. Правила землепользования и застройки в системе документов в области градостроительной деятельности. Краткая характеристика документа, его состав и содержание……………………16


Глава 4. Принципы градостроительной подготовки земельных участков, предоставляемых на аукционе (конкурсе) для строительства…..27


Глава 5. Карта градостроительного зонирования и карты зон с особыми условиями использования территории: состав отражаемой информации. Градостроительные регламенты: механизм действия………………………..30


Глава 6. Порядок подготовки правил землепользования и застройки: этапы, организация работ, взаимодействие заказчика и исполнителя проекта, ознакомление населения с проектом……………………………..36

ЧАСТЬ II


МОДЕЛЬНЫЕ ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ………………40


ЧАСТЬ I

ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ:

ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА РАЗРАБОТКИ


Глава 1. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ КАК ЭЛЕМЕНТ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. ПРИНЦИПЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ. ОБЪЕКТЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ

Впервые в России на законодательном уровне о правовом зонировании косвенно упоминается в Законе РФ «Об основах градостроительства в Российской Федерации» от 14 июля 1992 года №3295-1 (далее – Закон об основах градостроительства). В некоторых нормах этого Закона речь идёт о правилах застройки городов и других поселений как средстве регулирования градостроительной деятельности на местном уровне, детализирующем, с учётом особенностей поселений, положения градостроительного законодательства, градостроительных и иных нормативов (п.3 ст.5).

Более подробную регламентацию правовое зонирование получает в Градостроительном кодексе РФ от 7 мая 1998 года №73-ФЗ (далее – Градостроительный кодекс РФ 1998 года). Согласно ст.1 Градостроительного кодекса РФ 1998 года, правовое зонирование представляет собой деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил землепользования и застройки. Правила застройки – нормативно-правовой акт органов местного самоуправления, регулирующий использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов. Градостроительный регламент, в свою очередь, определён как совокупность параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в поселениях, а также их допустимых изменений при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Градостроительному зонированию – новое название правового зонирования – в Градостроительном кодексе РФ от 29 декабря 2004 года №190-ФЗ (далее также – Градостроительный кодекс, Градостроительный кодекс 2004 года) посвящена Глава 4.

Статья 1 Градостроительного кодекса определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (п.6). Документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки, которые утверждаются нормативно-правовым актом органов местного самоуправления (для Москвы и Санкт-Петербурга – органов государственной власти) и которым устанавливаются вышеуказанные территориальные зоны с градостроительными регламентами, а также порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (п.8 ст.1 Градостроительного кодекса).

Территориальные зоны, согласно п.7 ст.1 Градостроительного кодекса, это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Наконец, градостроительные регламенты – это устанавливаемые в пределах границ соответствующих территориальных зон: 1) виды разрешённого использования земельных участков и других объектов недвижимости; 2) предельные размеры земельных участков; 3) предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции; 4) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п.9 ст.1 Градостроительного кодекса).

Другими словами, градостроительное зонирование представляет собой деятельность по разделению территории муниципального образования на зоны с установлением для каждой из них правового режима градостроительного использования – градостроительного регламента; градостроительное зонирование материализуется в правилах землепользования и застройки1.

По Градостроительному кодексу РФ понятие градостроительной деятельности раскрывается через перечисление подвидов деятельности, в результате которой появляются градостроительные документы.

Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Таким образом, Кодекс определил предмет градостроительного законодательства (т.е. те общественные отношения, на которые распространяется его действие – градостроительные отношения). Причём, если в Законе об основах градостроительства и в Градостроительном кодексе РФ 1998 года использовалось слово «градостроительство» (в Законе об основах градостроительства как основной термин, а в Градостроительном кодексе РФ 1998 года как синоним градостроительной деятельности), то в Градостроительном кодексе РФ 2004 года слово «градостроительство» отсутствует, применяется только «градостроительная деятельность».

Итак, данная деятельность «распадается» на 6 составляющих; на Схеме 1 наглядно это показано.

Такое расположение подвидов градостроительной деятельности обусловливает последовательность градостроительного проектирования. Градостроительное зонирование «стоит» после территориального планирования, то есть правила землепользования и застройки (далее также – правила застройки) разрабатываются после генерального плана муниципального образования (см. далее).

Определения «планировка территории» Градостроительный кодекс РФ не содержит, однако его можно «сконструировать» исходя из анализа норм о планировке территории, сконцентрированных в главе 5, но и содержащихся во многих других статьях.

Схема 1. Предмет градостроительного законодательства


6. Реконструкция – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения




В качестве принципов градостроительного зонирования можно назвать следующие.

1. Ограничение прав собственников и владельцев недвижимости на её использование в интересах общества.

Несомненно, использование недвижимости обязательно должно регламентироваться в интересах всего общества. Очевидны и цели такой регламентации – избежание конфликтов, повышение привлекательности жилой среды и мест приложения труда, повышение (а не снижение) стоимости недвижимого имущества и доходов от права его использования и другие.

Сложившаяся практика регламентирования подобных вопросов олицетворяет положительное регулирование, то есть определение того, «что можно». Устанавливая, «что можно», методом исключения определяется, «что нельзя»; и в этом – один из принципов градостроительного зонирования – ограничение прав в возможностях использования своей недвижимости в интересах сообщества, с учётом интересов других собственников и владельцев.

2. Публичность градостроительного зонирования.

Градостроительное зонирование относится к публичному типу регулирования – оно устанавливает градостроительные регламенты и различные процедуры заранее и для всех, в том числе и для власти. Определённость в том, какую деятельность можно осуществлять в той или иной зоне, а какую нет; что необходимо сделать, чтобы получить то или иное разрешение и тому подобные вопросы стимулирует инвестиционно-строительную активность на территории муниципалитета, обеспечивает действенность и применимость правил землепользования и застройки.

3. Открытость и доступность информации о землепользовании и застройке.

Градостроительное зонирование предполагает максимально возможное информирование жителей и других заинтересованных лиц о градостроительных регламентах на территории всего муниципального образования, о возможностях строительного развития «своего» микрорайона или улицы, о предопределённых бюрократических процедурах и сроках и т.д. Особенно важна возможность ознакомления с картографическими материалами, а не только с текстовой частью

4. Участие граждан в принятии решений о землепользовании и застройке.

Система градостроительного зонирования основана на принципе прямого участия жителей, предпринимателей, организаций в принятии решений, которые влияют на их условия проживания, благосостояние, бизнес. Обеспечивается это путём проведения публичных слушаний по многим вопросам землепользования и застройки.

5. Баланс общественных частных интересов.

Традиционная система градорегулирования в советское время складывалась со смещённым балансом интересов в сторону государства. Баланс интересов в системе градостроительного зонирования должен быть смещён в сторону учёта интересов инвестора и собственника недвижимости. Это крайне сложная задача, одним из средств достижения которой является наличие правил землепользования и застройки.

6. Разграничение правовых и технических вопросов регулирования.

Данный принцип основан на различении способов регулирования общественных отношений – правовом (посредством норм права) и техническом (посредством технических стандартов и требований). Возможность использования недвижимости под определённый вид деятельности регламентируется нормативно-правовыми нормами (правилами землепользования и застройки). А возможность физической реализации данного права регулируется проектной документацией и, в конечном счёте, нормативно-техническими документами (СНиП, СанПИН и т.д.).

7. «Приспособляемость» градостроительного зонирования.

Принцип приспособляемости градостроительного зонирования реализуется несколькими технологиями: гибкость в выборе вида разрешённого использования недвижимости, возможность отклонения от установленных параметров строительства, внесение изменений и дополнений в правила застройки.

В пунктах 1 и 2 статьи 31 Градостроительного кодекса определена область применения правил землепользования и застройки (по сути – объекты градостроительного зонирования) – территории поселений, городских округов, части территорий поселений и городских округов. Также Кодекс допускает возможность разработки правил землепользования и застройки и на межселенных территориях, но только в случаях планирования застройки таких территорий.

Разработку правил землепользования и застройки поселений и городских округов обеспечивают, соответственно, органы местного самоуправления поселений и городских округов. При разработке правил землепользования и застройки на межселенных территориях данными вопросами занимаются органы местного самоуправления муниципального района.

Кодекс содержит единственное необходимое условие разработки правил застройки на межселенных территориях – это планирование их застройки, т.е. планирование какого-либо строительства на межселенных территориях. Такое планирование производится при разработке документов территориального планирования Российской Федерации, субъектов РФ и, в данном случае, муниципального района.

Более того, при планировании застройки межселенных территорий в плане реализации схемы территориального планирования муниципального района должно содержаться решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки межселенных территорий (ст.22 Градостроительного кодекса). Если строительство не планируется, то и необходимости в подготовке правил землепользования и застройки межселенных территорий нет.

Отдельно следует сказать о межселенных территориях. Одной из «новинок» Закона о МСУ является изменённое понимание межселенных территорий, которые определяются через плотность населения. К территориям с низкой плотностью сельского населения (межселенным территориям) относятся территории субъектов РФ, отдельных муниципальных районов в субъектах РФ, плотность сельского населения в которых более чем в три раза ниже средней плотности сельского населения в РФ (п.2 ч.1; ч.3 ст.11 ФЗ о МСУ).

«Межселенные территории» - это не территории «между-поселениями», как это было установлено Градостроительным кодексом РФ 1998 года. Согласно этому документу, территория поселения в соответствующих границах относилась к самостоятельной категории земель поселений; всё, что вне границ поселений – то есть все остальные категории земель – это и были межселенные территории.

В соответствии с абзацем 8 статьи 2 Закона о МСУ, межселенная территория – территория, тоже находящаяся вне границ поселений. Но поселение в данном случае понимается не как отдельная категория земель; территория поселения, по новому Закону, может включать в себя земли несколько категорий2 (п.4 ч.1 ст.11 Закона – в состав территории поселения входят земли независимо от /…/ целевого назначения).

Следовательно, и межселенная территория – это территория не между поселениями как территориями земель поселений, а между поселениями с набором различных категорий земель, но с обязательным условием низкой плотности сельского населения (ч.3 ст.11 Закона).

Таким образом, правила землепользования и застройки, например, городского поселения, включающего земли разных категорий, будут распространять своё действие на территорию всего поселения. Однако, действие градостроительных регламентов будет ограниченным (как раз из-за наличия других категорий земель, кроме земель поселений), о чём будет сказано ниже.


Глава 2. ПРАВОВАЯ ОСНОВА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ. ФЕДЕРАЛЬНОЕ, РЕГИОНАЛЬНОЕ И МЕСТНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО


2.1. Опыт разработки правил землепользования и застройки в постсоветской России

Правовую основу подготовки правил землепользования и застройки составляет Градостроительный кодекс 2004 года. Именно данный нормативный акт регламентирует большинство вопросов осуществления градостроительного зонирования:

- определены цели, состав и содержание документа (ст.30);

- довольно подробно описан порядок его подготовки, утверждения и внесения изменений (ст.31-33);

- определён порядок установления территориальных зон, выделены их основные виды и состав (ст.34, 35);

- достаточно детально урегулированы вопросы состава и содержания градостроительных регламентов (ст.36-38);

- прописаны порядки предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства и разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ст.39, 40).

На федеральном уровне это, по существу единственный нормативно-правовой акт в этой сфере.

На уровне субъекта РФ допускается принимать только закон субъекта РФ о составе и порядке деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки. При этом не исключается принятие этого же нормативного акта и органами местного самоуправления (ч.17 ст.31 Градостроительного кодекса РФ).

Остальные вопросы, при необходимости, регулируются местными нормативно-правовыми актами, например, о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки (ч.3 ст.30 Градостроительного кодекса).

Необходимо отметить, что на федеральном уровне и уровне субъекта РФ могут приниматься нормативные акты, влияющие на деятельность по градостроительному зонированию. Но касаются они исключительно градостроительных регламентов, установления того или иного режима использования земельных участков и объектов капитального строительства:

- либо это положительное регулирование, то есть определение того, «что можно» (ч.7 ст.36 Градостроительного кодекса);

- либо это отрицательное регулирование, то есть установление запретов и ограничений (п.3 ч.6 ст.30 Градостроительного кодекса);

- либо это нейтральное регулирование, то есть, например, процессуальные особенности установления градостроительных регламентов (ч.5 ст.36), или процедурные нюансы принятия решений об изменении одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования (ч.5 ст.37 Градостроительного кодекса).

После 1992 года, в свете радикальных изменений российской государственности, стали происходить реформы во всех сферах жизни общества. Становление рынка недвижимости сделало реформу систем планирования и регулирования землепользования, и прежде всего, в законодательной сфере, неизбежной.

Но реформы в России шли неравномерно. Более активно реформирование происходило в сферах частного предпринимательства, финансов, жилища, в становлении основ федерализма и местного самоуправления, рынка недвижимости. Однако, земельные отношения, градостроительство, и, в частности, регулирование застройки, планирование развития города и регламентирование процессов строительства, относятся к наиболее сложным в смысле их реформирования сферам деятельности. Попытки решить возникшие проблемы в условиях отсутствия адекватного законодательства ещё более осложнили ситуацию: ужесточились правила получения разрешения на строительство; оказались тесно увязаны между собой имущественные права и права на застройку, при этом решения часто определялись субъективными интересами различных административных органов.

Учитывая отсутствие в России опыта подобного регулирования градостроительной деятельности и землепользования в городах, в рамках Соглашения между Правительством РФ и Правительством США от 04 апреля 1992 года о сотрудничестве с целью предоставления технической помощи, Агентством США по международному развитию был реализован Проект по развитию временной системы землепользования в Российской Федерации на примере отдельных российских городов, в частности, Иркутска, Новгорода, Пушкина.

Предпосылкой для дальнейших позитивных результатов в этом направлении стало принятие Градостроительного кодекса РФ 1998 года. В нём были закреплены результаты реформирование системы градостроительного управления, а одним из основных достижений Градостроительного кодекса РФ 1998 года стало введение в городах системы правового зонирования и центрального звена этой системы – местных правовых актов, регламентирующих землепользование и застройку посредством установления градостроительных регламентов. Этот вид градостроительной деятельности является одним из наиболее значимых, так как непосредственно затрагивает интересы собственников и пользователей недвижимости.

Пилотным проектом правил землепользования и застройки после 1998 года стали «Правила застройки и землепользования в городе Хабаровске», разработанные Фондом «Институт экономики города» и местной администрацией и специалистами в рамках Региональной инвестиционной инициативы, поддерживаемой Агентством США по международному развитию по соглашению с администрацией Хабаровского края. На основе материалов этого проекта Институтом экономики города была создана книга «Концепция правового зонирования города» (далее также – Концепция), посвящённая актуальным вопросам введения в городах России системы правового зонирования и методам разработки концепции местного нормативно-правового акта - правил застройки и землепользования.

Структурно книга содержит пять разделов:

  1. Введение.

  2. Предпосылки совершенствования системы регулирования застройки и землепользования на основе правового зонирования.

  3. Анализ тенденций реализации генерального плана, состояния рынка недвижимости, нормативно-правовой базы для разработки концепции.

  4. Предложения, закладываемые в основу разработки местного нормативного правового акта – Правил застройки и землепользования в городе Хабаровске.

  5. Аналитические материалы по оценке нормативных правовых актов, регулирующих процессы землепользования и застройки в Хабаровске.

Во введении обосновывается актуальность утверждения в городах России системы правового зонирования для регулирования градостроительных процессов, строительства и использования недвижимости, приводятся преимущества и основные положения такой системы, а также формулируются цель, задачи, методы разработки и результаты Концепции.

Во втором разделе рассматриваются предпосылки необходимости трансформации сложившейся системы градостроительного регулирования:

- указаны противоречия между практикуемой системой градорегулирования и потребностями рыночных преобразований;

- определены сущность правового зонирования и законодательные основания для его введения;

- проанализированы выгоды города в лице власти, владельцев недвижимости, инвесторов и застройщиков от введения новой системы регулирования;

- определены различия между нормативным актом и градостроительным документом, между зонированием и правовым зонированием, между правилами землепользования и застройки, основанными на правовом зонировании, и ранее практиковавшимися «правилами застройки»;

- предложены два способа введения правового зонирования, и приведены аргументы в пользу выбора одного из них;

- рассмотрены методические вопросы разработки Концепции применительно к задачам установления градостроительных регламентов.

В третьем разделе содержится описание аналитических работ, выполненных на примере города Хабаровска:

- тенденции реализации генерального плана города;

- состояние рынка недвижимости;

- особенности региональной и местной нормативно-правовой базы по вопросам регулирования застройки и землепользования.

Четвёртый раздел содержит предложения, разработанные применительно к городу Хабаровску по:

- поэтапному введению правового зонирования в городе:

1 этап - разработка и принятие правил землепользования и застройки (предлагается примерная структура Правил на уровне глав).

2 этап – внесение дополнений и изменений в действующие правила; организация и развитие мониторинга процессов землепользования и застройки;

3 этап – разработка и принятие дополнительных норм регулирования градостроительных процессов, формирование свода нормативных актов в области градостроительства;

- содержанию основных положений Правил;

- генерализированной схеме правового зонирования с описанием базовых типов территориальных зон.

В пятом разделе содержатся аналитические материалы по оценке нормативных правовых актов, регулирующих процессы землепользования и застройки в Хабаровске.


  1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11

Похожие:

Городского округа iconСобрание депутатов Кыштымского Глава Кыштымского городского округа городского округа
Целевая программа развития и содержания улично-дорожной сети Кышымского городского округа на 2010 – 2014 годы с прогнозом до 2020...
Городского округа iconПостановление администрации городского округа
Думы городского округа «Город Чита» «Об осуществлении отдельных государственных полномочий в области охраны труда» от 22. 01. 2009...
Городского округа iconПостановление от 18. 09. 2012 г. №2589-п/1 о проведении публичных слушаний по проекту постановления мэрии «Об утверждении Правил благоустройства территории городского округа Тольятти»
Тольяттинской городской Думы от 07. 12. 2005 г. №314, решением Думы городского округа Тольятти от 20. 10. 2010 г. №390 «О внесении...
Городского округа iconПриморский край дума уссурийского городского округа решени е
О положении о проведении конкурса среди журналистов и редакций средств массовой информации Уссурийского городского округа на лучшее...
Городского округа icon«Комплексная безопасность учреждений системы образования городского округа Красноуфимск на 2011-2015 годы»
В соответствии со ст. 179 Бюджетного кодекса Российской Федерации, руководствуясь п. 10 ст. 49 Устава городского округа Красноуфимск,...
Городского округа iconРешение Думы Артемовского городского округа Приморского края
Ф3 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных...
Городского округа icon12 12 Раздел I. Анализ условий и тенденций развития городского округа Тольятти 14
Рассмотрев представленный мэрией проект Стратегического плана развития городского округа Тольятти до 2020 года, руководствуясь Уставом...
Городского округа iconНа территории городского округа тольятти в соответствии с Федеральным
Российской Федерации, в целях обеспечения благоустройства территории городского округа Тольятти, организации постоянного и эффективного...
Городского округа iconРешение №195 от 27 октября 2010 г п. Агинское Об утверждении генерального плана городского округа «Поселок Агинское»
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Уставом городского округа «Поселок Агинское» Дума городского округа...
Городского округа iconМэрия городского округа тольятти постановление
Российской Федерации», Законом Самарской области от 11. 04. 1997г. №5-гд «Об организации подготовки населения к действиям в чрезвычайных...
Разместите кнопку на своём сайте:
Библиотека


База данных защищена авторским правом ©lib.znate.ru 2014
обратиться к администрации
Библиотека
Главная страница